全款的进,交了定金才得知开发商没房屋预售许可证

早几年前,我们常常看到这样的新闻:某“土豪”带着墨镜,手提装有几十万现金的麻袋,大摇大摆地走进一售楼部,大吼一声:这套房我定了!随后,将麻袋扔在售楼小姐的面前,四周都是买房者嫉妒的眼光……接着,买房手续办完,这位“土豪”的大手笔,换来的是售楼小姐殷勤的关照和无限的感谢。

内部认购是指开发项目未取得售房许可证的情况下,面向老客户、本单位职工的一种前期认购活动。但是实际操作中,它的“销售”对象往往不像字面上所说的仅限于内部,而是向社会开放。在此期间的认购者,一般能享受一些特殊优惠政策,比如开盘之后的优先认购权,赠与数月的物业费,房价折扣等等。双方一旦达成协议,待项目销售手续齐备,正式开盘以后,认购人就可以按照内部认购期间达成的协议,与开发商签订正式的认购书或购买合同了。下面我们具体来了解一下:交了定金才得知开发商没房屋预售许可证,定金能要回来吗?图片 1

  浙江省嘉兴市一座尚未开盘的楼盘,却因为一份229人的“关系户名单”引发关注。在网传的“香港兴业·璟颐湾关系户记录总表”中,预约购房者和打招呼的“关系人”中,还包括大量公务人员,部分预约购房者向重案组37号(微信ID:zhonganzu37)确认了“托人”购房的情况。

可如今,你带着几十万的现金(现在肯定只够首付款了)来到售楼部,想博得售楼小姐的嫣然一笑,已经变得不太可能了。你更可能听到她们的辞令是:

去年,我在某楼盘相中了一套房子。当时,置业顾问给出的折扣优惠也比较给力,我当场就签订了认购合同并交纳了5万元定金。后来,在办理首付款手续时我才知道,该开发商尚未取得房屋预售许可证。于是,我拒绝继续交纳首付款,并要求开发商返还定金。开发商以双方在合同中没有约定有关预售许可证的内容为由,拒绝了我的要求。我想咨询一下,该开发商的做法是否合法?我交的定金能否要回来?

  3月23日下午,就这份“香港兴业·璟颐湾关系户记录总表”,开发商嘉兴兴裕置业有限公司销售人员向重案组37号探员回应称,开盘前有人打招呼预约“很正常”,即便“有关系”也需参加摇号,并不能保证最终成功认购。

“全款买房的客人请进来喝茶、吹空调!贷款的就先去排个号!公积金的先别来,里面太挤,怕你受伤了,回头电话通知您好吗?”都是买房的客户,凭啥待遇差别这么大?

定金能不能要回来,关键在于你与开发商签订购房协议时对方是否隐瞒该房屋没有预售许可证的事实。若置业顾问刻意隐瞒,你就可以根据合同法的相关规定把定金要回来,而且可以申请赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买賣合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”也就是说,如果开发商有过错导致买卖合同不能订立的,应双倍返还给买受人定金。如果买受人有过错,开发商所收定金不再返还。双方均无过错,不适用双倍返还,直接按定金数额返还即可。在此次事件中,按照你的说法,在交纳定金时你并不知道该房子无预售许可证,置业顾问也没有交代房子无预售许可证的事实,显然房子的出卖方存在过错。因此,你可以主张双倍返还定金。

图片 2▲“香港兴业·璟颐湾关系户记录总表”首页(局部),部分预约人和打招呼的“关系人”为公务人员。     
文件截图

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图片 5 ▲嘉兴“香港兴业·璟颐湾”地理位置和环境优越。     
图片来源\新浪乐居

广州多个楼盘挑客 全款客人优先购房

开发商证件不齐全,可以根据法律起诉讨回。1,《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局,证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。2,开发商只有在取得了预售证的情况下才可以对外销售房子,收取购房者的房款,未办理出预售证收钱的属于非法行为,法律不保障买卖双方的权利的!3,你可以电话咨询当地房管局的工作人员,预售证是房管局负责审批颁发的,如果办理出来了一是在售楼处会有展示,二是房管局有备案,他们会告诉你的,你可以放心的购买了!

  “关系户”涉多个职能部门

据中国经营报消息,广州广纸板块,普通的三成首付比例几乎绝迹,而高首付比例或全款买房的客户则成为了楼盘的首选群体,在买房上可享受多重“优待”。

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  重案组37号(微信ID:zhonganzu37)获得了一份“香港兴业·璟颐湾关系户记录总表”,该文件显示,每名预约购房者均登记有日期、姓名、联系电话、首选及次选房号、对接销售员。除了这些常规信息外,每名预约人的登记信息中,还包括职业及关系。

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认购方式一般有两种:一种是对认购人和认购房屋采取登记方式,不收订金,双方退房均不承担责任;二是对认购人和认购房屋采取协议式,收取订金,有的甚至收取房屋全款,如果认购方要求退房,已交房款则不予全额退还。内部认购对开发商的好处至少有两个:一个是为项目开盘提前造势,另一个是提前吸纳购房者资金,支持项目开发建设,减少贷款利息支出。因此,内部认购被越来越多的开发商效仿。内部认购是开发商将楼盘的宣传与销售在法定预售许可的基础上提前销售的一种举动。其实质是一种规避法律行为,因为只要签订了内部认购协议,且具有交付订金或预付款等付款行为,本质上就是预售商品房,就违反了《城市商品房预售管理办法》。因而,该内部认购协议不受法律保护。在一些开发商的《认购协议书》中往往有这样的内容:客户支付定金后须在本协议书规定时间内到售楼处签订《商品房预售合同》。如到期未签约或未支付房款的,视为自动放弃。卖方对买方所认购的房屋可以继续销售,买方所付定金不予退还。这样的协议书是没有法律效力的。建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》第六条规定:商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。第九条规定:开发经营企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的不得进行商品房预售。开发商在没有取得《商品房预售许可证》的情况下销售,违反了《城市商品房预售管理办法》。开发商与客户签订的《商品房认购协议书》因违反法律规定而无效。所以已签订《商品房认购协议书》的购房者,如果不想购买此房,有权要求返还已经交付的定金。

  在全部229名预约购房者中,除部分开发商员工、项目方工作人员外,包含大量公务人员,部分直接标注职务,涉及嘉兴市多个职能部门。而在“关系”一栏,多数注有谁打了招呼,以及打招呼者的职务等。

在一家品牌房企的楼盘里,销售人员介绍,三成首付只可购买20层以下楼层单位,而七成首付和一次性付款则可以选择30层以上或更好的高层单位;相比三成首付,七成首付和全款购房可以获得更优惠的折扣,分别可获额外9.2折和9.6折。

  重案组37号探员整理发现,这份表格中,涉及嘉兴市及经济开发区十多个政府部门及干部,以及多家金融机构负责人。

该片区内有销售人员表示,首批推出的货量仅有数十套,主要针对全款客户,目前仅剩下几套。至于接下来的推货采取何种首付方式,目前还不能确定。

图片 8▲嘉兴“香港兴业·璟颐湾”位置。     
图片来源\新浪乐居

另有销售人员明确对记者表示,接下来出售新货,将依据首付比例高低来决定客户买房的先后。

  有预约购房者承认“托人”

广东中原地产项目部总经理黄韬告诉记者:“新房的预售货量比较少,而客户相对较多,使得开发商有了挑客的条件。而且,由于限签,银行房贷一时下不来,开发商资金回笼比较紧张,所以就选择一些能一次性付款或者首付比例比较高的客户。”

  3月23日下午,重案组37号(微信ID:zhonganzu37)随机拨打其中19名预约者电话,对方均确认曾在该楼盘登记,表格中所载包括职业、关系等信息属实。但19人均表示,预约时销售人员并未承诺优惠。其中,一名自称在当地政府职能部门工作的预约者称,买房为自住,由于现场看房者太多,担心买不到,于是“托人”预约。

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  名单中,一何姓客户被标注为“××消防,我司项目经办”。这名男子在电话中表示,自己确实曾经认购过,“现在不要了”。

2016年10月,广州掀起新一轮楼市调控热潮。

  另一名胡姓客户,则被标注为“×××××支行行长”,她向重案组37号探员表示,自己只是认购,并没有拿到任何实质性的优惠,“无非就是到时候优先考虑了。”现在名单泄露,她也不知道还要不要,“本来就是来看一下,现在管理都这样,那我对这个楼盘信心都没了。”

监管层明确表示,加强商品房价格监管,继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导,对不接受政府价格指导的项目,暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

  几分钟后,胡姓客户回电称,自己并非银行行长,之前认购的楼盘也“不打算要了。”

2017年3月调控加码,重申房企应严格按照预售许可备案价“明码标价”。

图片 10 ▲“香港兴业·璟颐湾关系户记录总表”底页(局部),找“关系”打招呼的预约购房者共229人。     
文件截图

黄韬指出,现在网签所需时间大部分在3个月到半年之间。半年较为常见,九个月的情况比较少。

  开发商称“打招呼很正常”

广东南方福瑞德律师事务所律师曹纯珂表示,网签是对双方签订的合同进行备案公示以达到保护购房者权益的目的,未进行网签会出现“一房多卖”的风险,购房者权益难以得到保障。

  公开资料,香港兴业·璟颐湾项目位于嘉兴姚家荡公园,预计今年4月份开盘,目前尚未公布最终开盘价格。重案组37号(微信ID:zhonganzu37)注意到,周边楼盘均价普遍在8000元左右。

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  3月23日下午,重案组37号探员就此事咨询楼盘开发商嘉兴兴裕置业有限公司。对方回应称,已注意到此事,网传表格来源目前尚不清楚,但表中登记的内容“没错”。兴裕置业一名王姓销售人员称,预约者均为意向客户,开盘前有人打招呼“很正常”。

因此限价、限签是导致“价高者得”这一特殊现象逐渐在广州楼市大行其道的原因。

  至于对预约者的社会关系及“介绍人”登记,兴裕公司称,这一做法是为了“了解客户来源”。王姓工作人员表示,由于房源紧张,即便有“关系”也需参加摇号,并不能保证最终成功认购。

购房形成一条鄙视链:全款优先 公积金贷款靠边

  新京报记者 王煜 曾金秋

并不仅是在广州,济南、惠州、杭州等地也有类似怪现象发生。

责任编辑:瞿崑 SN117

据齐鲁晚报消息,今年五月,记者以购房者的名义实地探访了一家高端楼盘。

关键字 :
关系户楼盘公务员

有置业顾问表示,如果有门路,赶紧找找关系。不托人,有钱也不一定能买到房。

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几天之后,这名置业顾问再次打来电话通知,领导要求优先卖给全款的,贷款的先不考虑。你要是能全款,到时我就通知你过来。这几天赶紧先筹钱,房子不等人。

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在不愁卖的热点楼盘,这样的情况并不是个例。

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据南方都市报消息,惠州部分开发商根本不待见公积金贷款客户。

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“住房公积金贷款流程较为复杂,放款周期比较长。”谈及为何不愿使用住房公积金贷款,多位开发商方面负责人这样介绍不愿接受住房公积金贷款客户的原因。

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6月中旬,江北西区某楼盘开盘现场,开发企业推出200套房源入市销售,然而经历了整个上半年周期的登记蓄客,到场选房客户达到千人次规模。不同于以往项目出现摇号、排队等相对公平的选房方式,该楼盘在针对客户意向调查之后,直接选取了200个全款支付的客户交易。

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而在杭州楼市,甚至有开发商依靠全款及首付成数来确定关系户的购房顺序。

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据钱江晚报消息,城北某楼盘即将加推,上一次该楼盘开盘房源一下子就被抢光,并且基本上都被关系户买走了。眼下,该楼盘的关系户又一次排起了队,而且要求更加苛刻,除了要托高层的关系外,还要看首付的额度,全款优先,然后依首付的多少排序。某业内人士透露:“很多购房者都是全款付。”

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他还说:“现在买热门楼盘既要有关系又要有钱,不是关系户根本买不到,先托高层的关系拿到一个名额,然后确定你的首付能付几成,如果是全款那就基本上能买到,个别楼盘如果你只能付3~4成首付那想都不用想,肯定买不到。”

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